Ритейл пазарът на София 2026: растящи доходи, рекордна заетост и бурно развиваща се градска среда
От 2020 г. насам заплатите в София са нараснали с 86%, а пенсиите със 129% — уверено изпреварвайки инфлацията и осигурявайки траен тласък на покупателната способност на потребителите. Безработицата стабилно остава под 3%, а БВП на човек от населението в столицата вероятно е преминал 90% от средното за ЕС през 2025 г., в сравнение с едва 69% само преди пет години. София не е пазар, който може да бъде подминат.
Тази страница се опира на данни от Cushman & Wakefield Global Cities Retail Guide 2026, за да представи преглед на ритейл пазара на София: неговите търговски центрове, ритейл паркове, търговски улици, F&B картина и наемни ориентири за международни брандове, които обмислят навлизане
Столица, която намира своето място
С население от 1,3 млн. души София е 14-ата по големина столица в Европейския съюз — съпоставима по размер с Дъблин и в рамките на няколко хиляди души от Хелзинки и Прага. Тя е основният икономически, търговски и културен център на България със значителна преднина.
Двигателите на потребителското доверие в София са утвърдени и взаимно се подсилват. Процъфтяващият пазар на труда, бързо растящите доходи на домакинствата и нарастващият приток на международни туристи, пристигащи с нискотарифни авиокомпании, заедно поставят ритейл сектора на града в режим на разширяване. Над 1500 магазина са разпределени в широка гама от модерни формати — търговски центрове, ритейл паркове и оживени търговски улици — обслужвайки население с растящ апетит към международни брандове.
Търговски центрове: осем обекта, последователно пълни
- София разполага с осем търговски центъра с обща отдаваема площ (GLA) от приблизително 402 000 кв.м. Четирите най-големи са сред най-добре представящите се търговски имоти в България:
- Paradise Center (81 000 кв.м, открит 2013) — най-големият мол в България, собственост на NEPI Rockcastle. Над 300 наематели, 140 модни бранда и заетост над 99%. Дом на 14-залов мултиплекс, зала за събития с 2000 места и най-големия фитнес център в града.
- Sofia Ring Mall (69 000 кв.м, открит 2014) — вторият най-голям в страната, с над 150 наематели и заетост близо 98%. Разполага с най-обширната развлекателна зона сред всички молове в София, включително закрита картинг писта и батутен парк, заедно с интегриран IKEA магазин.
- The Mall (62 000 кв.м, открит 2010) — разположен на най-натоварения булевард в София, придобит от Hystead през 2017 г. Почти 230 наематели и заетост близо 99%, като модата заема почти половината от отдаваемата площ.
- Serdika Center (52 000 кв.м, открит 2010) — собственост на NEPI Rockcastle. Чисто ритейл насоченост с над 217 наематели и заетост над 99%. Привлича приблизително 920 000 души в обхвата на 30 минути път с автомобил.
Останалите четири мола — Bulgaria Mall, Mega Mall, Mall of Sofia и Park Centre Sofia — са в диапазона от 22 000 до 35 000 кв.м и работят при заетост между 91% и 99%. В София няма нови търговски центрове в строеж или в планиране.
Типичните наеми за обект от 200 кв.м в първокласните молове са в диапазона от 350 до 720 евро/кв.м годишно, в зависимост от имота, като Paradise Centre е в горния край на диапазона.
Ритейл паркове: форматът, който преоформя предлагането в София
Докато сграденият фонд от молове остава статичен, ритейл парковете се разшириха драстично. София в момента разполага със седем ритейл парка с обща GLA от приблизително 178 000 кв.м, като два проекта с обща площ 40 000 кв.м са планирани за завършване през 2026 г., а поне един допълнителен проект (17 000 кв.м) е в финална фаза на планиране.
При сегашния темп насищането с търговски площи в София — измерено в кв.м на 1000 жители за моловете и ритейл парковете заедно — е на път да достигне 500 кв.м на 1000 души до 2027 или 2028 г., в сравнение с настоящото ниво от 448 кв.м.
Четирите най-значими ритейл парка в София са:
- XOPark Sofia (64 000 кв.м) — най-големият ритейл парк в България и вторият най-голям търговски обект в страната, след Paradise Center. Значително разширен през 2025 г. Опериран от Trinity Capital с над 60 наематели при почти пълна заетост. Силна семейна насоченост с разнообразен наемателски микс, обхващащ детски ритейл, DIY, мода, хранителни и други категории.
- Holiday Park Krasno Selo (34 400 кв.м) — открит през 2025 г., собственост на Videolux Holding. Пълна заетост със 27 наематели, с котви — собствените на собственика вериги за електроника и DIY. Разположен в район с над средните доходи на домакинствата.
- Retail Park Sredets (32 500 кв.м) — един от най-старите ритейл паркове в страната, открит през 2010 г. Почти пълна заетост, като домашните подобрения (home improvement) са доминираща категория, с котва Bauhaus.
- Retail Park Knyazhevo (7500 кв.м) — компактен триетажен градски формат, открит в края на 2023 г. 100% зает със 13 наематели. Насочен към ценово ориентираните потребители и младите, с fast fashion и котва в електрониката.
Типичните наеми в ритейл парковете са в диапазона от 150 до 350 евро/кв.м годишно в зависимост от локацията и качеството на проекта.
Търговски улици: булевард Витоша и Луксозният квартал
Картината на търговските улици в София има корени в над две хиляди години градска история. Двете основни търговски улици водят началото си директно от плана на античния римски град Сердика и тази приемственост все още е видима в днешната търговска география на града.
Булевард Витоша е основната търговска улица на София и търговският гръбнак на града. Изцяло пешеходен участък с над 110 търговски и сервизни обекта, той заема 51-во място сред европейските търговски улици — което го позиционира като достъпна и приемлива по цена входна точка в сравнение с западноевропейските аналози. Наемите за стандартен обект са между 750 и 900 евро/кв.м годишно. Над една трета от обектите са заети от мода, бижута, аксесоари и обекти за здраве и красота, като приблизително една трета от тях са позиционирани в луксозния или премиум сегмент. Профилът на улицата обаче се промени значително през последните години: основният дял от отдаваемата площ днес е зает от F&B обекти, а бул. Витоша все повече функционира като дестинация за общуване и хранене, подсилена от значителния ръст на международния туристически трафик.
Улиците „Съборна“ и „Леге“ образуват отделен 300-метров участък в посока изток–запад от същата начална точка като бул. Витоша. Заедно те формират основната луксозна ритейл локация на София. От приблизително 30-те наематели на двете улици почти половината са луксозни или премиум модни брандове — включително Emporio Armani, Zegna, Philipp Plein и Brunello Cucinelli. Присъствието на F&B е минимално, в съзнателен контраст с бул. Витоша. Наемите са между 700 и 800 евро/кв.м годишно.
Храна и напитки (F&B): пазар в пълно ускорение
F&B секторът на София регистрира ръст на оборотите на операторите от над 90% между 2019 и 2025 г. — траектория, движена от два фактора, действащи в тандем: значителен ръст на заплатите и почти удвояване на международните туристически пристигания в столицата.
F&B офертата на града обхваща стотици кафенета, ресторанти, барове, пицарии, бистра и gelateria-та в централните пешеходни зони и в търговските центрове. Миксът покрива традиционна българска, европейска, близкоизточна, северноамериканска, латиноамериканска и азиатска кухня, с утвърдена суши сцена и нарастващо присъствие на корейски и индийски ресторанти.
Независимите оператори доминират, формирайки около 98% от всички обекти. Веригите — както местни брандове като Happy Bar & Grill, Aladin и Raffy, така и международни като Starbucks, Costa Coffee, McDonald’s, KFC и Subway — формират останалата част, но са силно видими в търговските центрове и в CBD.
От гледна точка на наемите, обектите във food court в търговските центрове достигат до 700 евро/кв.м годишно. Самостоятелните или inline F&B обекти в моловете са около 350 евро/кв.м. Големите ресторантски формати (над 1000 кв.м) са по-близо до 200 евро/кв.м. В CBD по-малките кафенета и обектите за бързо хранене могат да достигат 800 евро/кв.м годишно.
Ключови наемни ориентири
За бърза справка, ето обобщение на типичните годишни наеми в ключовите ритейл формати и локации в София:
- Булевард Витоша (първокласна търговска улица): 750–900 евро/кв.м годишно
- Улици „Съборна“ / „Леге“ / „Алабин“ (луксозен квартал): 700–800 евро/кв.м годишно
- Serdika Center (първокласен мол): 400–500 евро/кв.м годишно
- Paradise Centre (първокласен мол): 600–720 евро/кв.м годишно
- The Mall / Sofia Ring Mall / Mall of Sofia (утвърдени молове): 350–450 евро/кв.м годишно
- Bulgaria Mall (мол със среден размер): 300–450 евро/кв.м годишно
- Holiday Park Krasno Selo (ритейл парк): 200–350 евро/кв.м годишно
- XOPark Sofia / Retail Park Knyazhevo (ритейл паркове): 150–200 евро/кв.м годишно
Всички наеми са за референтен обект от приблизително 200 кв.м. Реалните условия ще варират в зависимост от размера на обекта, локацията в проекта и кредитното качество на наемателя. Наемите в първокласните имоти се индексират спрямо EU28 HCPI или HCPI на еврозоната.
Свържете се с нашия ритейл екип
- Cushman & Wakefield Forton е членът на Alliance за България и локалният специалист по ритейл консултации за международни брандове и инвеститори, които разглеждат пазара на София. Консултираме при избор на локация, преговори по договори за наем и цялостна стратегия за навлизане на пазара.
