Българският пазар на търговски имоти расте по-бързо от повечето си партньори в ЕС. През 2025 г. ръстът на БВП беше сред първите пет в Европейския съюз, Световната банка прекласифицира страната като икономика с високи доходи, а обемите на продажбите на дребно нараснаха с 5,3% спрямо предходната година. На този фон модерният търговски сграден фонд в страната достигна 1,5 млн. кв.м търговски центрове и ритейл паркове — а проектният пайплайн не показва признаци на забавяне. Тази страница се опира на данните от Cushman & Wakefield Global Cities Retail Guide 2026, за да даде на международните брандове и инвеститори ясна представа къде се намира България днес и защо тя заслужава място на радара ви за разширение.
Пазар във възход
България прие еврото в началото на 2026 г., премахвайки дългогодишното неудобство от валутната конверсия за европейските оператори. В съчетание с население от 6,4 млн. души, съотношение на държавния дълг към БВП от едва 24,5% и вътрешно потребление, което е най-последователният двигател на икономическия растеж през последното десетилетие, фундаменталните показатели са убедителни.
Потребителските разходи нараснаха със 7,4% през 2025 г. — темп, който уверено изпревари по-голямата част от ЕС — а краткосрочната траектория остава положителна, като прогнозите сочат продължаващ стабилен растеж до 2028 г. Страната привлича и около 6 млн. чуждестранни туристи годишно — стойност, която създава съществено допълнително търсене на търговски имоти в крайбрежните пазари и в столицата.
Шест града са опорните точки в търговската география на страната: София (1,29 млн.), Пловдив (327 000), Варна (325 000), Бургас (195 000), Стара Загора (142 000) и Русе (138 000). Тези градски центрове съсредоточават по-голямата част от модерните търговски площи и са основният фокус на международните брандове при разширяване.
Картина на пазара: молове, ритейл паркове и търговски улици
Модерният търговски сграден фонд в България е структуриран около три формата: търговски центрове, ритейл паркове и търговски улици. Търговските центрове формират над половината от общия фонд, като най-големите са концентрирани в София — Paradise Center (81 000 кв.м), Sofia Ring Mall (69 000 кв.м), The Mall (62 000 кв.м) и Serdika Center (51 000 кв.м) са сред лидерите в национален мащаб. Извън столицата Grand Mall Varna (52 000 кв.м), Plovdiv Plaza (43 500 кв.м) и Mall Rousse (37 000 кв.м) играят роля на регионални опорни обекти.
Водещите обекти работят при заетост от 97–99%, което прави първокласните молове в България сред най-пълно отдадените под наем в региона. Модните котви обикновено заемат 30–50% от наемната площ, а развлекателните, F&B и сервизни обекти запълват останалото.
Търговските улици привличат посетители чрез централни пешеходни локации и остават важни за по-малките формати в модата, здравето и красотата, както и за F&B концепции. Условията по наемните договори на търговските улици обикновено са по-гъвкави отколкото в търговските центрове, а разходите по наем са предмет на договаряне между наемодателя и наемателя.
Ритейл паркове: най-бързо растящият формат в страната
Десетилетието след пандемията беше определено от една тенденция, която изпъква над всички останали в българския ритейл: възходът на ритейл парка. Над 41 такива проекта бяха завършени само за четири години, добавяйки близо 400 000 кв.м нови площи към националния фонд. Към началото на 2026 г. се очаква проекти в строеж да добавят допълнителни 140 000 кв.м, а още 120 000 кв.м са в етап на планиране.
Форматът привлича наемателите по няколко причини: модерно, специално проектирано пространство в пазари, в които до момента такова е липсвало, по-ниски разходи за заетост в сравнение с моловете и възможност да се обслужват зони, в които покупателната способност нараства с растежа на заплатите извън големите градове.
Най-големият ритейл парк в България е XOPark Sofia (64 000 кв.м), който е разположен в съседство с най-големия мол в страната — Paradise Center — и заедно формират най-значимия ритейл клъстер в България. Други големи проекти включват Holiday Park Stara Zagora (42 000 кв.м), Holiday Park Krasno Selo в София (34 400 кв.м), Retail Park Sredets в София (32 500 кв.м) и Retail Park Plovdiv (26 000 кв.м).
Къде отварят брандовете: приоритети при избора на локация
За търговците, насочени към потребители със средни и високи доходи, първокласните търговски центрове в София и големите градове остават предпочитаната входна точка. Тези обекти предлагат силна посещаемост, висока заетост и ползата от това да бъдат разположени до утвърдени международни марки.
Ритейл парковете изпълняват различна роля — там брандовете се разширяват, след като са се установили в моловете, често с насоченост към по-широка и ценово ориентирана потребителска база и към пазари извън столицата. Бързото развитие на формата прави регионалното разширение по-лесно от когато и да било в историята на българския ритейл.
Търговските улици предлагат видимост и пешеходен трафик в централни локации, но последното десетилетие отбеляза ясен завой към храна и напитки по основните търговски улици, което означава, че чистите ритейл формати срещат по-голяма конкуренция за първокласни обекти, отколкото преди десетилетие.
По отношение на конкуренцията на градско ниво: София води по общ размер на пазара и разнообразие на наемателския микс, но Варна и Бургас представляват значими вторични възможности, особено предвид сезонния скок в търсенето, движен от туризма всяко лято, който може да поеме допълнителни ритейл и F&B концепции.
Нови играчи на пазара: кой влезе наскоро
България привлича международни брандове в модата, спорта, козметиката, дома и lifestyle сегмента. Потвърдените скорошни нови играчи на пазара включват:
- JD Sports (спортна мода)
- HalfPrice (off-price мода, полска група)
- Kiko Milano (козметика, Италия)
- Lego (играчки)
- Levi’s (дънкова мода)
- Salsa Jeans (дънкова мода)
- OVS (мода, Италия)
- OFFICE Shoes (обувки, Великобритания)
- Kave Home (мебели и декорация за дома)
- Worldbox (lifestyle, полска група)
- Lensa (очила)
Тенденцията до голяма степен следва бума на ритейл парковете: value и off-price оператори навлизат през формата с по-ниски разходи, докато премиум и lifestyle брандовете продължават да предпочитат първокласни площи в моловете в София.
Наемна рамка накратко
Българският пазар на наеми на търговски имоти става все по-стандартизиран. Ключови търговски параметри, които международните брандове трябва да имат предвид:
- Стандартните наемни срокове са от пет години, като котвените наематели обикновено подписват договори от 5+5 години. Срокове над 10 години не са разпространени.
- Наемите се котират в евро на квадратен метър месечно. Налични са структури с наем върху оборот, обикновено в диапазона 3–8% от оборота, с по-високи проценти за определени F&B оператори.
- Стандартни са депозитите в размер на един до три месеца основен наем плюс оперативни разходи — или в брой, или като банкова гаранция.
- Оперативните разходи (service charges) обикновено са в диапазона от 6 до 10 евро на квадратен метър. Консумативите се заплащат отделно.
- ДДС се начислява в размер на 20% върху наема, но е възстановим за регистрираните по ДДС оператори.
- Преотдаването под наем обикновено не е разрешено, освен когато подтанемателят е дъщерно дружество на основния наемател.
- Няма ограничения за чуждестранна собственост върху търговски имоти.
- Наемите в повечето първокласни обекти се индексират спрямо EU28 HCPI или HCPI на еврозоната — не спрямо българския ИПЦ.
Търговските центрове се оценяват по модели на дисконтиран паричен поток (DCF). Имотите на търговските улици обикновено се оценяват по сравнителен пазарен подход.
Научете повече
Cushman & Wakefield Forton е членът на Alliance за България и локалната точка на контакт за международни търговци и инвеститори, които искат да навлязат или да се разширят на българския пазар. Нашият ритейл консултантски екип консултира по стратегия за локация, преговори по договори за наем и навлизане на пазара във всички ритейл формати.
