НОВА ВАЛУТА, НОВИ УСПЕХИ И НАСРЕЩНИ ВЕТРОВЕ
Първото тримесечие на 2026 г. в България започна с несигурност и приключи със солидно постижение, още несигурност и една възможност.
Буквално от първия ден икономиката се изправи пред голямо предизвикателство — въвеждането на еврото. Към момента на изготвяне на отчета, четири месеца по-късно, изглежда, че всички институции и стопански субекти преминаха теста блестящо. Нещо повече, в този период българската икономика се представи доста добре. Инфлацията се забави, обемът на търговията на дребно нарасна, както и производството в услугите и строителството.
Тримесечните данни можеха да бъдат още по-добри, ако не бяха външните фактори. Внезапната война в Близкия изток нанесе шок на глобалните енергийни пазари и оказа незабавно въздействие върху отворената българска икономика. Цените на горивата на вътрешния пазар нараснаха с двуцифрени стойности още през март, предизвиквайки опасения от висока инфлация сред потребителите, които все още се адаптират към новата валута.
На положителна нота, икономическият успех през Q1 2026 беше последван от ключови парламентарни избори през април. Първоначалните оценки сочат, че страната има възможност да приложи антикорупционни реформи и значително да подобри бизнес средата и инвестиционния си профил.
ПРИГЛУШЕНО ТЪРСЕНЕ
През Q1 2026 общата атмосфера на софийския офис пазар беше приглушена. Около половината от собствениците на сгради, участвали в нашата експресна анкета, посочиха, че усещат запитванията от потенциални наематели за по-малко от тези през Q4 2025, а още 30% от респондентите отбелязаха, че запитванията са приблизително същите.
Реалните данни за отдаването под наем потвърдиха това усещане. Брутното усвояване (gross take-up) беше 43 200 кв.м — спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и 15,9% на годишна база. Липсата на яснота относно ставките по социалното и пенсионното осигуряване, общата икономическа политика, въвеждането на еврото и влиянието му върху инфлацията, както и неочакваната война в Близкия изток, допринесоха за нарастващото напрежение сред бизнес лидерите и накараха някои да отложат решенията си за офис площи.
Активността по отдаване под наем беше най-висока в Suburbs (периферията). Около 24 000 кв.м бяха договорени основно в офис сгради по Околовръстния път на София, в или около Business Park Sofia. Main Road беше на второ място с около 14 000 кв.м договорена площ, следвани от Broad Centre и CBD зоните с общо 5400 кв.м. Договорените площи се разпределиха между IT компании (65%), административни и поддържащи структури (9%), компании в здравеопазването (7%), участници в търговията на едро (5%) и други (15%).
НОВО ПРЕДЛАГАНЕ ОГРАНИЧЕНО, НО НАЛИЧНИТЕ ПЛОЩИ ОСТАВАТ ДОСТАТЪЧНО
Новото предлагане остана много ограничено. Oxia, разработен от Bernard Investments, беше единственият завършен проект през първото тримесечие. Офис сградата с GLA от 3800 кв.м получи разрешение за ползване и беше открита през март. Сертифицирана с LEED Platinum, сградата от клас А предложи микс от обслужвани и стандартни офис площи в подпазара Main Road.
Обемът на текущите строителни работи по офис проекти в края на Q1 2026 беше 219 000 кв.м. Около 46%, или около 100 000 кв.м, разпределени в 16 проекта, са с очаквана дата на завършване през 2026 г. В резултат на това свръхпредлагането е сред основните притеснения на наемодателите в София.
Сграденият фонд от офиси в столицата беше 2 349 000 кв.м в края на март 2026 г. Наличните площи на софийския пазар бяха 278 000 кв.м в края на март, при коефициент на незаетост 11,8%.
Най-малко налични офис площи (12 600 кв.м) бяха регистрирани в CBD зоната на София, където незаетостта спадна до 5,3%, а най-много (130 000 кв.м) — в подпазара Main Road, където незаетостта също спадна до 11,5%. Най-високата незаетост от 16,0% беше отчетена в зоната Suburbs.
ЦЕНИ В ПОЛЗА НА НАЕМАТЕЛИТЕ В ПОВЕЧЕТО ПОДПАЗАРИ
Нивата на наемите бяха стабилни и в полза на наемателите през Q1 2026, отразявайки по-меко търсене, добър обем на лесно достъпни площи в повечето подпазари и напрежение около потенциалното свръхпредлагане. Наемите за площи от клас А останаха основно в диапазона 14–18 евро/кв.м. В CBD зоната първокласните наеми се задържаха на ниво 20 евро/кв.м за четвърто поредно тримесечие.
БЛИЗО 50 000 КВ.М ОФИС GLA В СДЕЛКИ
През първото тримесечие на 2026 г. имаше две забележителни сделки с офис имоти. Bernard Investments придоби и двете офис сгради на BSR One, разположени в периферния столичен район Слатина. Чрез тази сделка инвеститорът добави близо 30 000 кв.м офис площи към портфолиото си, което в момента възлиза на 120 000 кв.м, разпределени в 10 сгради в София. Във втората сделка двама местни частни инвеститори придобиха Varna Towers — мултифункционален имот (офис и ритейл) в най-големия град на българското Черноморие. Офис частта от сделката включваше две офис кули с обща GLA от 18 500 кв.м.
