Пазарите в Централна и Източна Европа се възстановяват

Пазарите в Централна и Източна Европа се възстановяват

ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ

Офис пазарите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) отбелязват ръст на търсенето на площи под наем и динамика цените през първото тримесечие на 2022 г. Наемната активност продължи да се възстановява: обемът на подписаните и подновени наемни договори е нараснал с 81% на годишна база и с 38% спрямо предходното тримесечие. Нетното усвояване, което представлява разликата между наети и освободени площи, запази положителни стойности във всички градове на фокус в региона.

 

Развитието на нови офис проекти отбелязва различна динамика на пазарите в региона: въпреки че проектите в строеж са ограничено количество в Братислава, Букурещ и София, Варшава и Прага поддържат значителен обем, а Будапеща очаква рекордно високо ново предлагане през 2022 г.

 

Предлагането на нови площи в столиците на ЦИЕ през първото тримесечие на 2022 г. се е увеличило с 10% на годишна база, което води и до ръст на свободните площи. На всички пазари в региона общият процент незаети площи надхвърля нивата от началото на 2021 г. През първото тримесечие на 2022 г. процентът на незаетост се запазва почти без промяна в София и Варшава, но се увеличава в други градове в сравнение с края на 2021 г.

 

Наемните нива на първокласни офис площи се запазват стабилни в целия регион, с изключение на Прага и Варшава, които отбелязаха увеличение на наемите през първото тримесечие на 2022 г. В краткосрочен план се очаква нарастване на наемите в целия регион предвид нарастващите разходи за строителство и оборудване.

ПАЗАР НА ИНДУСТРИАЛНИ ИМОТИ

Пазарът на индустриални имоти продължава активно да се развива в региона, подхранван от силното търсене на логистични площи покрай ръста на електронната търговия. Друг фактор е интересът на инвеститорите към тези активи.

 

Към края на първото тримесечие на 2022 г. общото предлагане на модерни производствени и складови площи в Централна и Източна Европа достигна почти 50 млн. кв.м, като 51% от този обем се намира в Полша.

 

Строителната активност в сектора остава висока: новозавършените обекти през първото тримесечие на 2021 г. надхвърлиха 1.9 млн. кв.м. За сравнение, от началото на 2020 г. завършените обекти са общо около 6,9 млн. кв.м.

 

В момента в региона се строят над 7.8 милиона кв.м логистични и производствени площи, като основният дял (61%) остава в Полша. Около 40% от имотите в строеж са предназначени цза отдаване под наем, което подкрепя положителните перспективи за пазара.

 

Наемната активност остава стабилна през първото тримесечие на 2022 г. Въпреки че общото усвояване е с 23% по-ниско в сравнение с исторически рекордно високите стойности от Q4 2021 г., на годишна база се отбелязва ръст от 4%.

Въпреки развитието на нови проекти и лекото увеличение на свободните площи на някои пазари в ЦИЕ, процентът на незаетост на отделните пазари остава под 6%.

Основните наеми нарастват на всички пазари в региона с изключение на Словакия. През последните 12 месеца най-силен ръст на наемите е регистриран в Чехия (+33% на годишна база) и Полша (+13% на годишна база), докато в Будапеща – наемите на модерни складови площи остават малко под нивото от първото тримесечие на 2021 г. (-3%).

ПАЗАР НА ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

По-голямата част от ограниченията за COVID-19 вече са премахнати в Централна и Източна Европа. След две тежки години за сектора на търговията на дребно, търсенето и наемните цени започнаха да се възстановяват на фона на нарастващия брой посетители и ръста на продажбите на дребно. Увеличаващата се инфлация е основното предизвикателство за пазара, тъй като води до ерозия на покупателната способност на населението и повишава таксите за поддръжка.

 

Развитието на проекти в региона е с фокус върху обновяване и разширение на съществуващи търговски центрове, както и върху изграждане на ритейл паркове и по-малки места за търговия в регионалните градове.

 

Регионът привлича нови марки, които обявиха плановете си да навлязат на пазарите през 2022 г. – както луксозни марки, така и търговци на масовия пазар.

 

През първото тримесечие на 2022 г. наемите на първокласни търговски площи останаха относително стабилни с известна възходяща динамика в сегмента на търговските паркове. В краткосрочен план допълнителен ръст е малко вероятен.

ИНВЕСТИЦИОНЕН ПАЗАР

Инвестиционният пазар в Централна и Източна Европа остана на радара на наблюдателите през последната година. Но военната инвазия на Русия в Украйна, инфлационната несигурност, нарастващите разходи за строителство и бързо променящите се лихвени проценти оказват своето влияние.

 

Въпреки това пазарът е устойчив с няколко големи транзакции през първото тримесечие на 2022 г. Придобиването на портфейла от търговски площи M1 от EPP и други по-значими транзакции допринесоха за големите инвестиционни обеми през първото тримесечие – обикновено период на слаба активност през годината.

 

Офис сегментът представлява почти половината от общия обем на инвестиционните придобивания в ЦИЕ през първото тримесечие на 2022 г. Макар и войната в Украйна да забави някои сделки, наблюдаваме ръст на ликвидността при търговските площи – тенденция, която очакваме да продължи. Все пак активността в сегмента вероятно ще остане по-ниска през второто тримесечие. Договорените сделки се приключват, но в неблагоприятна среда на регионално икономическо забавяне, инфлация и несигурност.

 

Нестабилността на инвестиционния пазар на недвижими имоти в ЦИЕ е най-остра в сектора, който най-много зависи от ръста на наемите – промишлеността. Тъй като те продължават да нарастват, очакваме натрупаният капитал да бъде насочван към придобивания на индустриални имоти и като цяло активността в този сегмент да расте.

ХОТЕЛСКИ ПАЗАР

Глобалният хотелски сектор продължи да се сблъсква с предизвикателства, свързани с пандемията през 2021 г., и хотелите в Централна и Източна Европа не бяха изключение. Докато средните приходи на стая (RevPAR) в столиците на ЦИЕ-6 (Братислава, Букурещ, Будапеща, Прага, София, Варшава) са се увеличили с около 43% в сравнение с 2020 г., те все още са значително по-ниски от нивата от 2019 г. (-65%).

 

Активността при сделките с хотели е ограничена, като общият обем в региона през първото тримесечие достигна само 317 млн. евро, което е спад от 78% в сравнение с 2019 г. Много сделки бяха задържани или оттеглени, макар и на пазара да се наблюдават първите знаци на възстановяване още от втората половина на 2021 г. Все пак инвеститорите очакват по-сигурни перспективи за възстановяване, преди да поемат финансови ангажименти. Този консервативен подход ще се промени, тъй като ограниченията за пътуване бяха премахнати, което насърчава ръста на бизнеса.

 

Заетостта през април 2022 г. достигна средно около 60% в столиците на ЦИЕ-6, а цените на хотелските стаи се увеличиха средно до около 87 евро, почти напълно възстановявайки се до нивата от 2019 г.

ПРОУЧВАНИЯ

НЕ ОТКРИВАТЕ ТОВА, КОЕТО ТЪРСИТЕ?

Свържете се с нашите професионалисти.